Sådan bruges fast ejendomsdataanalyse til at finde sæsonbestemthed og spare penge på din leje

Da jeg ledte efter en ny lejlighed til leje, undrede jeg mig: Kan jeg finde et sæsonmønster gennem dataanalyse? Er der en måned, hvor lejen er lavest, så jeg kan spare penge, når jeg starter min lejekontrakt?

For at tackle dette spørgsmål brugte jeg Zillows offentlige data her. Jeg analyserede deres lejedata med 1 soveværelse fra januar 2011 til september 2017 for de top 100 amerikanske byer rangeret efter størrelse.

Det korte svar er JA. Du kan spare fra $ 1000 til $ 2000, hvis du vælger den rigtige måned til at begynde at leje i bestemte byer. Ved blot at montere en lineær regressionsmodel ved hjælp af tid og måned til at estimere husleje, fandt jeg nogle interessante sæsonbestemmelsesmønstre for et par byer.

Metode:

På det høje niveau er husleje = trend + sæsonbestemmelse. Jeg passer til en lineær regressionsmodel for hver by til fordelingen af ​​tendens og sæsonbestemmelse (ved hjælp af en cyklus på 12 måneder).

Model: estimeret leje (for en bestemt måned) = t + t² + m1 + m2 + m3 +… + m12

Variabler: t og t² er kontinuerlige variabler for at estimere tendensen; t er antallet af måneder fra den begyndende måned i en by. Jeg tilføjede t² for at justere for kvadratisk tendens, og du kan se nogle klare kurver i plotet fra Philadelphia nedenfor.

m1, m2, ..., m12 er binære variabler (0 eller 1), der angiver, til hvilken måned et datapunkt (husleje) hører til. Hvert lejedatapunkt kan kun tildeles en af ​​den månedlige variabel (som 1). Resten vil være 0.

Efter at have monteret modellen ovenfor for alle byer, tællede jeg, hvor mange måneders koefficienter statistisk var højere end den måned, der skønnes at have den laveste leje. Jeg betragtede byer med en telling ≥3 for at have en potentielt stor sæsoneffekt.

Derefter undersøgte jeg den overordnede model, der var passende til at filtrere byer med meget støj og kom med en endelig liste over de seks mest repræsentative byer.

Nu vil jeg vise dig disse byer, så du kan se den søde måned for dig at begynde at leje. Jeg planlagde den simulerede husleje mod den aktuelle leje nedenfor. Du kan se den rene sæsonbestemte forskel (justeret efter hver bys trend) for hver måned i nederste højre hjørne. Sådan læser du plottene:

Sort linje: faktiske husleiedata

Grøn linje: simuleret leje efter regressionsmodel givet måned og år

Grønt stang plot i højre hjørne: ren sæsoneffekt estimeret efter model

Grå linje: estimeret tendens efter regressionsmodel

Sæsonåbning: højeste husleje minus laveste husleje (forskellen estimeret mellem det højeste og laveste punkt fra regressionsmodellen uden trendvirkning)

Numeriske etiketter: repræsenterer de måneder, der vurderes at have den højeste (røde) og laveste (blå) leje

Seks byer med betydelig sæsoneffekt

Du sparer bestemt penge, hvis du begynder at leje på en "lav" måned i disse byer.

  1. Boston

Hvis du begynder at leje i juni, sparer du cirka 2484 $ om året (207 * 12) sammenlignet med at starte en lejekontrakt i november. Den grå linje viser en lille tendens i Boston, men den er ikke særlig signifikant sammenlignet med den stærke sæsonbestemte faktor.

2. Minneapolis

Der er en svag stigende tendens, men sæsoneffekten er mere markant end trenden. Din årlige opsparing, hvis du lejer fra december, kan være så høj som $ 1896 (158 * 12). I virkeligheden vil dette antal sandsynligvis være lidt lavere, fordi den opadgående tendens har en tendens til at reducere forskellen lidt.

3. Philadelphia

Efter regressionsmodelens justering for den kurveformede tendens, er den estimerede årlige besparelse på husleje $ 1404 (117 * 12). Dette antal er større i perioden med en nedadgående tendens: Du kan se, at afstanden mellem januar og maj husleje strækkes yderligere før 2014. Den anslåede besparelse er mindre, når den samlede leje steg i de senere år.

4. Chicago

Den overordnede tendens i Chicago er faktisk det modsatte af Filadelfia - den gik op og derefter ned. Men sæsoneffekten er stadig betydelig efter justering for trend. Den anslåede årlige besparelse er $ 1248 (104 * 12). Hvis den nedadgående tendens fortsætter, vil besparelsen være større - lejeafstanden mellem november og april strækkes yderligere som planlagt i de senere år.

5. Columbus

Der er en markant opadgående tendens i Columbus 'husleje, men sæsoneffekten er også ret betydelig. De anslåede årlige besparelser er mindre efter at have justeret det rene sæsonåbne ($ 89) efter den opadgående tendens, så du sparer omkring $ 720 (60 * 12). Men du bør stadig overveje at starte din lejekontrakt i november og undgå august.

6. Woodbridge

Hvis du begynder at leje i december, sparer du cirka 948 $ (79 * 12) om året sammenlignet med at leje fra juli. Tendensen er ikke særlig markant her, så det er stadig sæsonbestemthed, der driver lejeprisen i Woodbridge.

Hvad med Seattle, byen, hvor jeg bor?

Sæsonvirkningseffekten findes også i Seattle, og den viser betydning i regressionsmodellen. Imidlertid er tendensen så stor, at sæsonbestemheden næsten ikke betyder noget.

Alligevel kan det være nyttigt at forstå sæsonmæssigheden for byer som Seattle. Selvom du muligvis ikke er i stand til at forhandle lejen så meget ned i en mindre travl sæson, kan du bede om, at ansøgningsgebyret frafaldes eller noget i den retning.

Min nuværende lejlighed frafaldede min, da jeg startede min lejekontrakt i januar - december har den laveste leje, efterfulgt af januar. Men de kan muligvis ikke tilbyde denne frynsegode i de travleste måneder med højere huslejer, som maj og juni.

En anden by, hvor trenden opvejer sæsonbestemtheden, er Omaha.

At kende din bys sæsonbestemte leje kan hjælpe dig med at spare tusinder, hvis du kender mønsteret. Jeg lavede min analyse og plot med R, men du kan simpelthen plotte din bys data i Excel, hvis du bare vil se, om der er nogen mærkbar tendens og sæsonbestemthed. Brug af open source-data til at hacke dine livsbeslutninger og spare penge er faktisk ret simpelt.

Hvor længe skal du nu underskrive din lejekontrakt?

Lad os sige, at du tilbydes et par forskellige muligheder for længden på din lejekontrakt. Normalt er det ni måneder til 18 måneder. Ved du, hvad der er den bedste længde at vælge, når du underskriver din lejekontrakt? Der er faktisk et andet trick til at spare penge, når du vælger varigheden, og jeg viser dig tricket og matematikken bag det i mit næste indlæg.

Giv mig et par klapper, og del dette med venner, som måske synes det er nyttigt!

Du kan finde min kode her.